Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος για την Νομισματική Πολιτική για τον Ιούνιο 2025, η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα εξακολουθεί να προσελκύει επενδυτικό ενδιαφέρον το 2025, ιδιαίτερα στον τομέα της κατοικίας και της φιλοξενίας. Ωστόσο, η αβεβαιότητα στο διεθνές περιβάλλον και τα χρόνια προβλήματα της εγχώριας αγοράς, όπως η γραφειοκρατία, το αυξημένο κόστος κατασκευής και η έλλειψη εργατικού δυναμικού, δημιουργούν προκλήσεις για τη συνέχιση της δυναμικής. Επίσης, το ενδιαφέρον από το εξωτερικό φαίνεται να περιορίζεται.
Ανοδικές τιμές, λόγω κυρίως της μειωμένης προσφοράς
Οι τιμές των διαμερισμάτων κατέγραψαν νέα άνοδο το πρώτο τρίμηνο του 2025 (+6,8% ετησίως), αν και με σαφή επιβράδυνση σε σχέση με το 2024 (+8,9%) και το 2023 (+13,9%). Η αύξηση είναι εντονότερη στη Θεσσαλονίκη και σε περιοχές εκτός Αθηνών, ενώ τα νέα διαμερίσματα εμφανίζουν μεγαλύτερη άνοδο σε σχέση με τα παλαιά.
Παράλληλα, η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών στα μεγάλα αστικά κέντρα και στους τουριστικούς προορισμούς εντείνει το πρόβλημα της οικονομικής προσιτότητας για τα νοικοκυριά. Αν και η ζήτηση παραμένει υψηλή, η οικοδομική δραστηριότητα παρουσιάζει σημαντική κάμψη: το πρώτο δίμηνο του 2025 οι άδειες για νέες κατοικίες μειώθηκαν κατά 50,8% σε επίπεδο χώρας και ακόμη περισσότερο στην Αττική. Οι επενδύσεις σε κατοικίες παραμένουν χαμηλές (2,1% του ΑΕΠ), ενώ το κόστος κατασκευής συνεχίζει να αυξάνεται (+3,5% σε ετήσια βάση).
Μεγάλο ρόλο, φυσικά, έπαιξαν και οι παρεμβάσεις της κυβέρνησης. Από την μία, ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός, που ανέκαμψαν την αυξανόμενη οικοδομική δραστηριότητα, και από την άλλη τα προγράμματα ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ Ι και ΙΙ, που φούσκωσαν περαιτέρω τις τιμές παλαιών κατοικιών, συμπαρασύροντας τις τιμές και των υπολοίπων, οδήγησαν σε μεγάλη στρέβλωση στην αγορά, όπως αναφέρεται σε πολλές δημοσιεύσεις και σχόλια επί του συγκεκριμένου θέματος.
Ξένες επενδύσεις και η Golden Visa που μετρά αντίστροφα
Οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα μειώθηκαν αισθητά το α΄ τρίμηνο του 2025 (-31,4%), φθάνοντας τα 356,8 εκατ. ευρώ. Όμως, το πρόγραμμα Golden Visa διατηρήθηκε με τις άδειες διαμονής να αυξάνονται κατά 31,9% στο τετράμηνο Ιανουαρίου-Απριλίου 2025.
Όμως, η αύξηση στις “χρυσές” άδειες παραμονής, προκλήθηκε εξαιτίας της πρόσκαιρης παράτασης που δόθηκε σε ξένους επενδυτές, ώστε να ολοκληρώσουν συναλλαγές με τα προηγούμενα, χαμηλότερα όρια (500.000 ευρώ για το κέντρο της Αθήνας και τα προάστια και 250.000 ευρώ για άλλες περιοχές της Αττικής), και περιόρισε προσωρινά τις απώλειες από το εξωτερικό. Είναι ενδεικτικό ότι μόνο στο πρώτο δίμηνο του έτους υποβλήθηκαν 1.300 αιτήσεις. Ωστόσο, η τάση αυτή εκτιμάται πως δεν θα συνεχιστεί, καθώς το νέο καθεστώς έχει αλλάξει ριζικά τους όρους συμμετοχής.
Να σημειωθεί ότι το κατώτατο όριο επένδυσης στο πρόγραμμα της «χρυσής βίζας» σε Αττική, Θεσσαλονίκη και δημοφιλή νησιά, αυξήθηκε στις 800.000 ευρώ, 400.000€ για άλλες περιοχές, ενώ στις λιγότερο δημοφιλής διατηρήθηκε το ίδιο όριο. Προστέθηκαν επίσης επιπλέον κριτήρια, όπως στο συνολικό εμβαδόν.
Επαγγελματικά ακίνητα – Ανθεκτικότητα με διαφοροποιήσεις
Οι τιμές γραφείων και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν σημαντικά το δεύτερο εξάμηνο του 2024 (+4,3% και +4% αντίστοιχα). Στην Αθήνα, η αύξηση στα γραφεία έφτασε το 6,3%. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον συγκεντρώνουν τα νεόδμητα βιοκλιματικά κτίρια, καθώς οι επιχειρήσεις στρέφονται σε λύσεις με κριτήρια ESG (Περιβαλλοντικά, Κοινωνικά, Εταιρικής Διακυβέρνησης).
Ωστόσο, η οικοδομική δραστηριότητα σε επαγγελματικά ακίνητα υποχώρησε στο πρώτο δίμηνο του 2025 (-16,5% στις νέες άδειες). Μεγάλες μειώσεις καταγράφονται σε γραφεία (-41,2%) και ξενοδοχεία (-43,8%), ενώ τα καταστήματα εμφανίζουν ισχυρή άνοδο (+52,4%).
Προοπτικές
Βραχυπρόθεσμα, η αγορά ακινήτων αναμένεται να παραμείνει σε θετική τροχιά, στηριζόμενη στην σταθερότητα της ελληνικής οικονομίας. Ωστόσο, η άνοδος των τιμών κατοικιών κινδυνεύει να περιορίσει περαιτέρω τη ζήτηση, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα όπου η προσιτότητα έχει ξεπεράσει κατά πολύ τις δυνατότητες των νοικοκυριών.
Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι οι κρατικές παρεμβάσεις (π.χ. επιδοτήσεις στεγαστικών δανείων ή μισθωμάτων) ενισχύουν μεν την κοινωνική συνοχή, αλλά χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς ακινήτων δεν αποτελούν βιώσιμη λύση στο στεγαστικό πρόβλημα. Αναγκαίος θεωρείται ένας εθνικός στρατηγικός σχεδιασμός, που θα ενισχύσει την περιφέρεια, θα αποσυμφορήσει τα μεγάλα κέντρα και θα θεσπίσει ένα σταθερό πλαίσιο χρήσεων γης και όρων δόμησης.
Μακροπρόθεσμα, ωστόσο, δημιουργείται μεγάλη αβεβαιότητα, κυρίως λόγω του δημογραφικού, που σημαίνει λιγότερος πληθυσμός, άρα και μικρότερη ανάγκη για κατοικίες. Επίσης, το προφίλ του πληθυσμού των Ελλήνων θα αλλάξει αρκετά, καθώς θα είναι αρκετά πιο γερασμένος, χωρίς παιδιά και με αυξημένες μεταναστευτικές ροές. Επιπρόσθετα, η κλιματική αλλαγή μπορεί να οδηγήσει σε μεγάλες προκλήσεις στον τουρισμό, στην αγροτική παραγωγή και στις συνθήκες διαβίωσης, τα οποία θα οδηγήσουν σε μετακινήσεις των ανθρώπων.
