Τις τελευταίες μέρες τρέχει το νέο πρόγραμμα για την αγορά πρώτης κατοικίας “Σπίτι μου ΙΙ” συνολικού ύψους 2 δις. Η ωφέλεια του προγράμματος αυτού περιλαμβάνει την επιδότηση κατά 50% των τόκων (έως και 75% σε συγκεκριμένες κατηγορίες) και την απαλλαγή της εισφοράς του Ν. 128/75 (0,12% στον τόκο). Η διάρκεια αποπληρωμής είναι έως 30 έτη, η οποία είναι σύνηθες σε στεγαστικά δάνεια εκτός προγράμματος και αφορά περίπου 20.000 δάνεια. Η δανειοδότηση μπορεί να φτάσει έως τις 190 χιλιάδες ευρώ και η αναγραφόμενη αξία του σπιτιού στο συμβόλαιο κτήσης τις 250 χιλιάδες ευρώ. Το ηλικιακό όριο είναι έως 49 έτη, ενώ το εισοδηματικό όριο είναι 20 χιλιάδες ευρώ για άγαμους, 28 χιλιάδες ευρώ για ζευγάρια (μαζί) με +4 χιλιάδες ευρώ για κάθε παιδί, και για μονογονεϊκές οικογένειες 27 χιλιάδες ευρώ με +3 χιλιάδες ευρώ για κάθε παιδί πέραν του πρώτου.
Το προηγούμενο πρόγραμμα πραγματοποιήθηκε στα μέσα του 2023 και δόθηκαν σχεδόν 10 χιλιάδες δάνεια αξίας περίπου 1 δις ευρώ. Τότε η επιδότηση ήταν 75% επί των τόκων και έφτανε έως και 100%, με επιπλέον απαλλαγή του κόστους φακέλου της τράπεζας, το οποίο στο φετινό δεν αναφέρεται. Τότε το όριο της δανειοδότησης ήταν μικρότερο, καθώς έφτανε τις 150 χιλιάδες ευρώ και η αναγραφόμενη αξία τις 200 χιλιάδες ευρώ. Το ηλικιακό όριο ήταν έως 39 ετών, ενώ το εισοδηματικό όριο ήταν 16 χιλιάδες ευρώ για άγαμους, 24 χιλιάδες ευρώ για ζευγάρια (μαζί) με +3 χιλιάδες ευρώ για κάθε παιδί, και για μονογονεϊκές οικογένειες 31 χιλιάδες ευρώ με +5 χιλιάδες ευρώ για κάθε παιδί πέραν του πρώτου.
Συνοπτικά, το φετινό πρόγραμμα είναι πολύ πιο διευρυμένο καθώς αφορά περισσότερες ηλικίες, τα δάνεια είναι περισσότερα και με μεγαλύτερο όριο δανειοδότησης, ενώ τα εισοδηματικά κριτήρια είναι αυξημένα έως και 25%. Από την άλλη, η ωφέλεια για τον δικαιούχο είναι μικρότερη καθώς η επιδότηση επί του τόκου είναι 25 ποσοστιαίες μονάδες χαμηλότερη και συμπεριλαμβάνονται τα έξοδα εξέτασης δανείου από την τράπεζα. Επίσης, το όριο χρονολογίας παρέμεινε στο τέλος του 2007, κάτι που σημαίνει ότι τα σπίτια είναι κατά ενάμιση χρόνο παλαιότερα σε σύγκριση με το προηγούμενο πρόγραμμα.
Το προηγούμενο πρόγραμμα έχει αναφερθεί συχνά ως επιτυχημένο λόγω της εξάντλησης του προϋπολογισμού και της πολύ μεγάλης συμμετοχής. Ωστόσο, το κυριότερο πρόβλημα που παρουσιάστηκε ήταν ο έντονος ανταγωνισμός που προκάλεσε πίεση στους συμμετέχοντες, ενώ τα διάφορα κριτήρια και οι προϋποθέσεις του προγράμματος δεν ήταν ευδιάκριτα σε πολλές περιπτώσεις, με αποτέλεσμα να δημιουργείται σύγχυση. Αυτό αποτυπώνεται και στους αριθμούς, καθώς από τις αιτήσεις που υποβλήθηκαν, ένα μεγάλο ποσοστό απορρίφθηκε είτε λόγω μη τήρησης των κριτηρίων είτε λόγω έλλειψης απαραίτητων εγγράφων, όπου ακόμη και αν πέρασαν στην επόμενη φάση δεν μπόρεσαν προχωρήσουν. Πολλοί από αυτούς έχασαν πάρα πολύ χρόνο, καταβάλλοντας προσπάθειες να βρουν γρήγορα ένα σπίτι, άλλοι κατέβαλαν σε μηχανικούς και δικηγόρους χρήματα για ελέγχους οι οποίοι τελικά δεν έπιασαν τόπο καθώς έχασαν την προθεσμία, ακόμη και προκαταβολές για να κρατήσουν το σπίτι.
Το διάγραμμα παρακάτω δείχνει ότι μόλις το 22% από αυτούς έκαναν αρχικά αίτηση, δηλαδή σχεδόν 1/5 τελικά επωφελήθηκε από το πρόγραμμα, με περίπου 9.130 αιτήσεις από τις περίπου 42 χιλιάδες. Εντύπωση προκαλεί και το ποσοστό περίπου 1%, όπου περίπου 350 αιτήσεις πήραν έγκριση αλλά τελικά δεν προχώρησαν στη δανειοδότηση, είτε λόγω κάποιου αναπάντεχου γεγονότος, είτε επειδή “χάλασε η συμφωνία,” είτε επειδή τα χρήματα του προγράμματος εξαντλήθηκαν. Οι αιτούντες σε αυτό το στάδιο, πιθανότατα, πέρα από τον χαμένο χρόνο τους και τη ψυχική κόπωση, θα ξόδεψαν χρήματα σε μηχανικούς και δικηγόρους για τους απαραίτητους ελέγχους που απαιτούνται ώστε να είναι κάποιος ασφαλής, καθώς και κάποιες προκαταβολές για να δεσμεύσουν το σπίτι, όπως συνηθίζεται σε τέτοιες περιπτώσεις.
Ορισμένα γεωγραφικά στοιχεία του προγράμματος του 2023 δείχνουν ότι το 38% των σπιτιών που αγοράστηκαν βρισκόταν στην Περιφέρεια Αττικής, με την αξία τους να αντιστοιχεί στο 41% του συνολικού ποσού των δανείων. Ακολούθησε η Κεντρική Μακεδονία με 23% τόσο στον αριθμό των σπιτιών όσο και στην αξία τους επί του συνόλου. Σε όλη την επικράτεια, το μέσο δάνειο ανά σπίτι εντός του προγράμματος ήταν 106 χιλιάδες ευρώ. Το πρόγραμμα προτιμήθηκε κυρίως από ζευγάρια, που αποτέλεσαν το 60% των δικαιούχων. Συνολικά, το 88% των δικαιούχων είχε ετήσιο εισόδημα κάτω από 24.000 ευρώ (περίπου 18 χιλιάδες καθαρά).
Το ζήτημα όμως είναι, τι γίνεται φέτος, για αυτό ας πάρουμε παράδειγμα την Αττική οπού υπάρχει το μεγαλύτερο στεγαστικό ζήτημα στην Ελλάδα πέρα από ορισμένες τουριστικές περιοχές. Με μια απλά αναζήτηση στη Χρυσή Ευκαιρία – xe.gr, κάποιος μπορεί να διαπιστώσει ότι τα πράγματα δεν είναι εύκολα. Βάζοντας τα απαραίτητα κριτήρια στην αναζήτηση για ένα σπίτι στην Αττική με όρια τις 250χιλιάδες ευρώ, έως 2007, να μην είναι μισθωμένο και αποπερατωμένο θα παρουσιάσει περίπου 4880 ακίνητα την ημέρα που γράφεται το άρθρο, δηλαδή πολύ κοντά στο νούμερο που έφτασε την προηγούμενη φορά που ήταν 3480 σπίτια. Όμως φέτος είναι διπλάσιο σε αξία και θα προσπαθήσει να καλύψει τους διπλάσιους δικαιούχους. Έτσι πολύ απλά και χονδρικά αν διπλασιάσουμε το πραγματικό νούμερο του 2023, φτάνουμε στα 7000 χιλιάδες σπίτια άρα λείπουν από την αγορά της Αττικής πάνω από 2200 σπίτια αυτή τη στιγμή από το πρόγραμμα.
Προφανώς, υπάρχουν αρκετά σπίτια εκτός της συγκεκριμένης ιστοσελίδας, ενώ πολλές πωλήσεις πραγματοποιούνται μέσω γνωστών (εξαιρούνται συγγενείς εξ’ αίματος ή εξ’ αγχιστείας Α’ ή Β’ βαθμού) ή ακινήτων που θα βγουν στην αγορά τις επόμενες ημέρες. Επομένως, η παραπάνω σύγκριση δεν είναι απόλυτα αξιόπιστη, αλλά μας δίνει μια γενική εικόνα της κατάστασης. Από την άλλη, πρέπει να λάβουμε υπόψη ότι σπίτια θα αγοραστούν και εκτός προγράμματος, γεγονός που θα μειώσει περαιτέρω το διαθέσιμο απόθεμα στην Αττική. Επιπλέον, πολλά ακίνητα δεν πληρούν τα κριτήρια του προγράμματος (π.χ., να μην έχουν αυθαιρεσίες) ή είναι σε πολύ κακή κατάσταση.
Είναι επίσης σημαντικό να σημειωθεί ότι το παραπάνω νούμερο των 4880 δεν λαμβάνει υπόψη βασικές απαιτήσεις πιθανών αγοραστών. Εάν λάβουμε υπόψη τις πιο κοινές απαιτήσεις ατόμων που αναζητούν μια μακροχρόνια διαμονή και όχι επενδυτική χρήση, η διαθεσιμότητα περιορίζεται ακόμη περισσότερο. Το ίδιο το πρόγραμμα προβλέπει ότι ο δικαιούχος πρέπει να παραμείνει στην κατοικία τουλάχιστον για 7 χρόνια πριν την ενοικιάσει, εκτός αν υπάρχει αποδεδειγμένη μετακίνηση εκτός Περιφέρειας. Επιπλέον, η πρόωρη αποπληρωμή ενός τέτοιου δανείου μπορεί να μην είναι η καλύτερη οικονομική επιλογή, καθώς η ουσία του προγράμματος είναι τα χαμηλά επιτόκια κάτω και από το κόστος δανεισμού τότε. Σε αυτή την περίπτωση, ίσως να συμφέρει περισσότερο η επένδυση του υποθετικού μελλοντικού κεφαλαίου σε μια συντηρητική επιλογή, όπως κρατικά ομόλογα.
Συγκεκριμένα, με κάποιες βασικές απαιτήσεις, όπως το ακίνητο να είναι άνω των 40 ετών (κατασκευής από το 1985), ώστε να είναι περίπου 70 ετών όταν αποπληρωθεί το δάνειο. Να βρίσκεται από τον πρώτο όροφο και πάνω, καθώς στην Αθήνα κανείς δεν θα ήθελε να ζει ισόβια σε ισόγειο ή υπόγειο. Επιπλέον, πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον δύο υπνοδωμάτια, ώστε να υπάρχει χώρος για τα παιδιά, ακόμη και αν δεν υπάρχουν αυτή τη στιγμή. Με αυτά τα κριτήρια, οι διαθέσιμες κατοικίες στην ιστοσελίδα μειώνονται στις 577!
Αυτός ο αριθμός προκύπτει χωρίς να λάβουμε υπόψη άλλες παραμέτρους, όπως τετραγωνικά μέτρα, συγκεκριμένες περιοχές, κατάσταση κατοικίας ή κτηρίου, ασφάλεια γειτονιάς, parking ή άλλα πιο ιδιαίτερα χαρακτηριστικά. Σύμφωνα με πρόσφατα δημοσιεύματα, οι αιτήσεις για το πρόγραμμα έχουν ήδη φτάσει τις 63 χιλιάδες. Αν η τάση παραμένει ίδια με την προηγούμενη φορά, οι αιτήσεις για την Αττική πρέπει να είναι τουλάχιστον το 1/3, δηλαδή περίπου 21 χιλιάδες αυτή τη στιγμή. Αυτό σημαίνει ότι 21 χιλιάδες υποψήφιοι ανταγωνίζονται για 580 κατοικίες μέσω της πιο δημοφιλούς ιστοσελίδας για την εύρεση κατοικίας! Και οι αιτήσεις αυξάνονται.
Τέλος, είναι σημαντικό να τονιστεί ο θεμελιώδης νόμος της αγοράς: ο νόμος της Προσφοράς και Ζήτησης. Στην παρούσα φάση, λόγω της αυξημένης ζήτησης και της περιορισμένης προσφοράς κατοικιών, ο αγοραστής πιθανότατα δεν θα έχει διαπραγματευτική δύναμη. Αυτό σημαίνει ότι ενδέχεται να πληρώσει υπερβολικά υψηλή τιμή για ένα σπίτι που, υπό κανονικές συνθήκες, δεν θα επέλεγε. Σε περίπτωση που αργότερα αποφασίσει να πουλήσει το ακίνητο και η αγορά δεν θα βρίσκεται σε κατάσταση ανισορροπίας προσφοράς και ζήτησης, είναι πιθανό να μην πετύχει ανάλογη τιμή που είχε πληρώσει τότε (λαμβάνοντας υπόψη και τον πληθωρισμό που τρέχει). Στο χειρότερο σενάριο, δηλαδή οι αγοραστές να έχουν το πάνω χέρι στο μέλλον και να υπάρχει ανάγκη για πώληση, μπορεί να αναγκαστεί να πουλήσει και σε πολύ χειρότερη τιμή, οδηγώντας σε μεγάλη οικονομική ζημία. Να σημειωθεί εδώ ότι η αγορά ακινήτων κρύβει έναν μεγάλο κίνδυνο σε μακροοικονομικό επίπεδο, η υπογεννητικότητά. Με απλά λόγια, σπίτια θα μένουν άδεια σπίτια επειδή δεν θα υπάρχει πληθυσμός. Για την ακρίβεια, σε τριάντα χρόνια από τώρα ο πληθυσμός θα είναι 1,5 εκατομμύριο λιγότερο, οπότε μιλάμε κατευθείαν για λιγότερο από μισό εκατομμύριο αναγκαία σπίτια (μείωση της ζήτησης) μπορεί και παραπάνω.
Προφανώς, υπάρχουν και άλλοι σημαντικοί παράγοντες που θα επηρεάσουν την πορεία της αγοράς ακινήτων, τόσο ευνοϊκοί όσο και αρνητικοί. Ωστόσο, η δημογραφική εξέλιξη της Ελλάδας δεν αφήνει περιθώρια για μεγάλη αισιοδοξία, καθώς αποτελεί ίσως τον καταλυτικό παράγοντα που θα καθορίσει το μέλλον της αγοράς αυτής. Το μέλλον θα δείξει.
